Leegwaarderatio buiten spel gezet?

09-04-2015

Volgens de Hoge Raad mag een verhuurder van woningen, waarvan de huurders recht hebben op huurbescherming, de box 3-waarde van die woningen vaststellen op basis van de waarde in het economisch verkeer. De verhuurder moet dan wel aannemelijk maken dat deze waarde ten minste 10% lager is dan de waarde die wordt berekend met behulp van de leegwaarderatio.

Een belastingplichtige verhuurt vijf woningen die bij hem in box 3 vallen. De huurders van die woningen hebben recht op huurbescherming. Op grond van de Wet IB is voor het jaar 2010 de box 3-waarde van de woningen berekend door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met de leegwaarderatio. De verhuurder vindt echter dat deze in de wet opgenomen regeling voor verhuurde woningen onredelijk uitpakt. Volgens Hof Amsterdam heeft de inspecteur de wet echter juist toegepast en mag de rechter niet de innerlijke waarde of billijkheid van de wet en de daarop gebaseerde besluitgeving beoordelen. Uiteindelijk stapt de verhuurder naar de Hoge Raad.
Volgens ons hoogste rechtscollege blijkt uit de wetsgeschiedenis dat de wetgever de werkelijke waarde van verhuurde woningen wil benaderen door aan de hand van de huuropbrengst een zogenoemde leegwaarderatio vast te stellen, uitgedrukt in een percentage van de WOZ-waarde. Zo’n forfaitaire regeling om duidelijkheid te scheppen is op zichzelf aanvaardbaar. Als de uitwerking van het forfait echter leidt tot resultaten die de wetgever met het bepaalde in de Wet IB niet voor ogen kan hebben gehad, moet die uitwerking buiten toepassing blijven, omdat dan de door de wetgever gedelegeerde bevoegdheid is overschreden. Er is nu sprake van een stapeling van forfaits: het belastbare inkomen uit sparen en beleggen wordt berekend naar forfaitaire maatstaven, waarbij het aanvaardbaar is dat (i) de waarde economische verkeer als uitgangspunt dient voor de bepaling van een forfaitair rendement van 4% en ook (ii) dat de WOZ-waarde naar de daarvoor geldende WOZ-waardepeildatum wordt berekend. Ter correctie van deze WOZ-waarde wordt voor de bepaling van de waarde van verhuurde woningen vervolgens nogmaals een forfait toegepast.
Als komt vast te staan dat de uit die stapeling voortvloeiende waardering van verhuurde woningen voor 10% of meer hoger is dan de werkelijke waarde, wordt niet voldaan aan de doelstelling van de wetgever, te weten: correctie van de WOZ-waarde zodat rekening wordt gehouden met de waardedrukkende werking van de verhuur. Artikel 17a UBIB 2001 moet dan wegens overschrijding van de aan de besluitgever gedelegeerde bevoegdheid buiten toepassing blijven. Met de waardedruk als gevolg van verhuur van een woning moet dan rekening worden gehouden volgens de hoofdregels van box 3, namelijk door uit te gaan van de werkelijke waarde in het economische verkeer van de verhuurde woningen op de WOZ-waardepeildatum.
Van een belastingplichtige die zich op onverbindendheid van artikel 17a UBIB 2001 beroept, mag worden verlangd dat hij aannemelijk maakt dat de waarde die voortvloeit uit de toepassing van dat artikel hoger is dan de werkelijke waarde economische verkeer van de woning in verhuurde staat op de WOZ-waardepeildatum.
De uitspraak van het hof kan daarom niet in stand blijven. Hof Den Haag moet nu beoordelen of de waarde in het economische verkeer van de verhuurde woningen op de WOZ-waardepeildatum lager is dan de waarde die wordt berekend met behulp van de leegwaarderatio.
Bron: HR 03-04-2015